Pages

15 October 2007

Vraćanje imovine

Pisali smo i ranije o denacionalizaciji (ovde, ovde i ovde). Izlgeda da polako i to pitanje ozbiljno dolazi na dnevni red. Postignut je konsenzus da će se naslednicima vraćati imovina svuda gde je to moguće, a da će se izdati državne obveznice za sve ostalo.

Jedini problem, i to veoma veliki, je vezan za gradsko zemljište. Za neupućene, svo gradsko zemljište u Srbiji je u vlasništvu države. Pitanje je da li i kako vratiti prethodnom vlasniku zemljište koje se nalazi ispod mog stana, koji sam legalno stekao?

Još u rimskom pravu je utvrđeno pravilo superficies solos cedit, što otprilike znači da jedno lice treba da bude vlasnik i zgrade i zemljišta, osim u slučajevima ako se ugovorom o zakupu zemljišta to pitanje drugačije reši. Zahtev naslednika građevinskog zemljišta (koji je uključen u prethodni nacrt zakona) je da se njima vrati zemljište koje se nalazi ispod moje (i vaše) zgrade, a da visinu zakupa odredi sud za deset godina. Do tada bi, umesto da opštini plaćamo naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta, isti iznos plaćali vlasniku. Alternativno rešenje je da se zemljište ustupi, ili proda, onome ko ga sada koristi. Cena zemljišta bi morala biti administrativno utvrđena, pošto se kupac unapred zna - sadašnji korisnik. Stari vlasnik bi bio "namiren" iz budžeta.

Ukoliko se prihvati predlog da se zemljište vrati prethodnom vlasniku, bojim se da će tržište nekretnina potpuno da stane, jer bi situacija bila veoma nejasna, čak nejasnija nego sada. Zašto? Pre svega zato što bi sve nekretnine u prometu bile pod teretom zakupa, a da niko ne zna koliki će taj zakup biti za deset godina. U takvoj situaciji, svaka kupovina nekretnine je mačka u džaku. A tržište mačaka u džaku ne funkcioniše baš najbolje.

5 comments:

sabotage said...

Cekaj, oni hoce da vrate plac ispod moje zgrade starom vlasniku? Kakva glupost, pa ovde gde je moja zgrada je pre rata bila livada...

Pingvin said...

Meni samo nije jasno zašto je uzeto da je svet počeo da postoji posle drugog svetskog rata. Svaki pedalj ove zemlje je od nekoga otet.

Šta će se desiti ako se neko javi sa dokazom da su njegovom pra pra dedi turci oteli zemlju i dali je nekom drugom? Da li će se njemu nešto vratiti.

Marko dig. said...

Ne znam bas dal ce skroz da zamre trziste nekretnina, cije su bile mocvare de je sada NBG?

Bocconiano said...

Vlasnici stanova i trenutno placaju zakup gradjevinskog zemljista koje je u vlasnistvu drzave, samo je ova cifra smesno mala.
Problem ce nastati posebno sa stanovima u centru gde je najveci deo vrednosti nekretnine upravo u zemljistu.
Ovo bi se lako resilo tako sto bi se administrativno odredilo da zakup ne moze da se povecava u odnosu na trenutnu cenu uz korekciju u visini inflacije.
Na taj nacin bi se mogli resiti problemi nastali usled ove neprirodne situacije, ili bar odlozili na dugi rok.
Cak cesto vidjam u oglasima za davanje u zakup lokacija da se iste daju na 99 godina, sa jednokratnom uplatom za ulaz u zakup i niskom mesecnom rentom. Polozaj zakupaca ne sme biti losiji kada drzava prenese vlasnistvo na prethodne vlasnike.
Novi/stari vlasnik bi trebao da plati i opremanje zemljista komunalnom infrastrkturom.
I mocvare su nekome pripadale, ne sumnjajte u to.
Na Novom Zelandu je recimo sasvim uobicajeno da se kuca kupuje uz zakup zemljista na 100 godina, ako se obe strane dogovore.

Bice zanimljivo sta ce se dogadjati sa zemljistem ispod sadasnjeg Ministarstva odbrane preko puta Vlade, i drugim zemljistem ispod zgrada koje pripadaju drzavi. Bilo bi idealno kada bi svi ti organi potpisali ugovore sa opstinama o zakupu na 999 godina.

Pozdrav iz Milana.

Marko Paunović said...

Postoji jedan trade-off koji mora da se napravi.

Ako vlada izadje sa predlogom da se zemljiste vrati prethodnim vlasnicima, onda mora da utvrdi i neki kriterijum za odredjivanje visine rente, jer bilateralni monopol (jedan kupac, jedan prodavac) u takvoj situaciji nece funkcionisati. Takodje, vlasnik zemljista nema pravni osnov (ugovor) da rusi zgradu ciji je vlasnik poznat (zato je ovaj rimski princip tako bitan), pa ne moze ni da primora vlasnika nekretnine da uopste sedne da pregovara.

Stari vlasnici, naravno, zele sto visu kiriju, novi zakupci, naravno, zele sto nizu. I to ce biti predmet politickih sporenja narednih 100 godina, sve dok se to ne sredi (bilo tako sto ce vlasnici zemljista kupiti nekretnine, ili obrnuto).

Racionalnije resenje, cini mi se, je da se naslednici obestete parama, a da drzava proda ili pokloni zemljiste sadasnjim korisnicima, makar kada se radi o stanbenom prostoru. Ako drzava odluci da proda zemljiste, onda bi te pare morale da zavrse u fondu za restituciju. Ponovo bi cena zemljista morala da bude administrativno utvrdjena, jer postoji samo jedan kupac - sadasnji korisnik.

Kada je CLDS izasao sa ovakvim predlogom, kao jednim od mehanizama privatizacije gradjevinskog zemljista, Liga za restituciju je rekla da se zalazemo za metod koji najvise odgovara tajkunima, jer ce zemljiste dobiti besplatno, ili jeftino.

I tu se moze nesto prigovoriti. Recimo, kada Grad Beograd nekome ustupi plac na NBg-u, zakupac se odredjuje aukcijom. Posto su aukcije bile transparentne (bar ja nisam cuo da se neko bunio), moze se tvrditi da svima koji su pravo na koriscenje zemljista stekli aukcijom treba zemljiste ustupiti besplatno. Sustinski, iako formalno do sada nije postojalo trziste zemljista (jer je svo bilo drzavno), u praksi je ono postojalo i mnogi ljudi su platili velike pare za zemljiste. Ne bi bilo fer terati ih da plate ponovo za nesto sto su vec platili. Takodje, mnogi su kupili firme u privatizaciji upravo zbog zemljista i platili su cenu kao da ce moci da koriste to zemljiste. Uzeti im zemljiste ne bi bilo fer.