Pages

11 March 2010

Privatizacija zemljišta

Podigla se prilična prašina oko vladine uredbe o konverziji prava korišćenja u pravo svojine nad zemljištem, uz naknadu. Ovde možete pročitati mišljenje Saveta za borbu protiv korupcije, a ovde odgovor Nebojše Janjića, pomoćnika ministra za prostorno planiranje.

Kratak uvod, za one koji ne razumeju o čemu se radi. Svo gradsko zemljište je (bilo) državno. Donošenjem novog Zakona o planiranju i izgradnji predviđeno je da se zemljište privatizuje suštinski na dva načina - uz naknadu i bez naknade. Bez naknade će zemljište ispod svojih kuća (stanova) dobiti sva fizička lica, kao i veliki deo pravnih lica. Naknadu za konverziju će platiti samo oni koji su firme stekli u postupku privatizacije, ili kroz stečaj. Sada je uredbom vlada definisala i način utvrđivanja te naknade, kao razliku između sadašnje "tržišne vrednosti zemljišta" i "revalorizovane ukupno plaćene cene kapitala, odnosno imovine".

To konkretno znači da, ako se proceni da zemljište vredi 3 miliona evra, a firma je plaćena 10 miliona, naknade neće biti. Ali, ako se proceni da zemljište vredi 10 miliona, a da je firma plaćena 3 miliona, naknada će iznositi 7 miliona. Naravno, moguće je naći brojne zamerke ovakvom modelu.

Prvo, kako će Poreska uprava da odredi "tržišnu vrednost zemljišta", kada tržište zemljišta kao takvo nije ni postojalo?

Drugo, zašto u obzir uzeti celu "plaćenu cenu kapitala", kad su pored prava korišćenja zemljišta kupljene i zgrade i mašine i brend i sve ostalo? Ako ja dobro shvatam primedbu Danila Šukovića, on misli da nikakvog odbitka ne bi bi ni trebalo da bude. Ja mislim da nekog odbitka svakako treba da bude, jer je deo plaćene cene upravo bilo i "pravo korišćenja zemljišta", pa ne bi bilo fer dva puta plaćati za istu stvar. Ali, kako od iznosa od recimo 5 miliona evra proceniti koliko je plaćeno za "pravo korišćenja zemljišta", a koliko za zgrada, a koliko za položaj na tržištu? To je praktično nemoguće i zato mi se čini da je ovde Šuković samo delimično u pravu. A, tu je bitna i sledeća primedba.

Treće - zašto uopšte praviti razliku između pravnih lica? Niko nikada nije ni kupio zemljište, već samo objekat na njemu (i pripadajuće pravo korišćenja zemljišta). Da li je objekat kupio od privatnog pravnog ili fizičkog lica, ili od države u postupku privatizacije, ne bi trebalo da bude bitno - zemljište je sve vreme bilo i ostalo državno. Dakle, ili treba svi da plate državi za zemljište, ili niko. Zašto bi posebno kažnjavali ljude koji su javno, na tenderu ili aukciji kupili preduzeće, a zemljište bi besplatno dobijali svi oni koji su zemljište "na korišćenje" dobijali potpuno besplatno od opštine ili ga ko zna kako pribavljali. Sad oni ispadoše bolji od ovih koji su firme kupili javno.

Četvrto, šta je uopšte "ukupno plaćena cena kapitala"? Jasno je o čemu se radi kada se govori o firmama koje su privatizovane po Zakonu o privatizaciji iz 2001, ali šta sa onim ranijim? Tu je bilo i besplatne podele akcija, pa onda "vlasničke transformacije kroz dokapitalizaciju", pa trgovanja preko berze, niko živi ne zna šta tu tačno znači fraza "plaćena cena kapitala".

Ali, dolazim do poente, uz sve ove probleme meni ipak nije jasno koji bi način privatizacije zemljišta bio bolji, a tehnički i politički izvodljiv. Dakle, ovo jeste loše, ali ne vidim bolji način. A loše je, jer je rađeno naopako - što su prvo privatizovane firme, pa tek onda zemljište. Da je sve išlo prirodno, da je zemljište prvo "poklonjeno" društvenim firmama, pa onda takve firme prodavane, ne bismo bili u problemu u kojem smo sada.

Postoje dva načelno možda bolja načina privatizacije (bez ulaženja u problem restitucije i gomile tehničkih detalja) - poklanjanje zemljišta svima i prodaja zemljišta svima. Da je vlada poklonila zemljište svima, ne bi je oprali ni Dunav ni Sava. To bi bila tema sledećeg Insajdera. A prodaja zemljišta svima nije dolazila u obzir iz čisto političkih razloga - kako ubediti birače da sada treba da plate za nešto za šta su sve vreme i mislili da je njihovo?

I tako smo došli do jedinog politički izvodljivog rešenja - uzmi samo od onih za koje narod misli da imaju. Na kraju će se ispostaviti da je u 99% slučajeva cena plaćena za firmu veća od vrednosti zemljišta i ti ljudi neće morati ništa da plate. U onih 1% slučajeva će morati nešto da plate (neki možda i mnogo para), ali nisam siguran da će tako prikupljene pare moći da opravdaju maltretiranje cele privrede, Poreske uprave, opštinskih administracija, a sutra verovatno i sudova. Loš kompromis, ali mogu da zamislim i mnogo gora rešenja. Sve u svemu, čini mi se da je ovo najmanje loše - barem će vlasnik objekta i vlasnik zemljišta da bude isto lice.

5 comments:

Pingvin said...

Marko,
Šuković pravi dve greške:
Prvo navodi da zemljište nije procenjivano što je tačno, ali ne navodi da su građevinski objekti procenjivani, uglavnom, po tržišnoj ceni koja je vrlo često bila značajno veća od građevinske. Upravo je razlika između građevinske cene nekog objekta i njene tržišne cene vrednsot prava korišćenja zemljišta. Pošto se ovde radilo o neograničenom pravu korišćenja onda bi cena tog prava korišćenja trebalo da bude jednaka tržišnoj ceni tog zemljišta (pod uslovom da mu se ne menja namena).
Drugo, čak i da zemljište nije procenjivano, vrlo često se dešavalo da cena po kojoj se neko preduzeće privatizuje bude dosta veća od procenjene cene tako da je kupac platio nešto za pravo korišćenja zemljišta.

“zašto u obzir uzeti celu "plaćenu cenu kapitala", kad su pored prava korišćenja zemljišta kupljene i zgrade i mašine i brend i sve ostalo?”
Zašto “plaćenu cenu kapitala” ne uvećati za vrednosti preuzetih obaveza kada je novi vlasnik morao da izmiri sve obaveze koje je preduzeće imalo na dan kada je privatizovano (vrlo često i obaveze koje nisu bile poznate prilikom privatizacije).

Osim toga, poslednjih deset godina se strancima, kojima pojam "pravo korišćenja" nije bio jasan, govori da je to isto kao i vlasništvo da bi se sada ispostavilo da to i nije baš isto.

Inače, slažem se sa zaključkom da je bilo teško naći bolje i politički korektno rešenje.

Marko Paunović said...

Obe primedbe su na mestu.

Naravno da je cena zemljista de facto delom bila ukljucena u cenu objekta (kazem "delom" jer je svakako postojala neizvesnost vezana za konacno razresenje pitanja vlasnistva).

A ovo drugo je jos i vaznije. To sto je neko malo PLATIO za firmu ne znaci da ga je to malo KOSTALO.

немања ненадић said...

Пошто грађевинско земљиште правно није било предмет куповине (јер није било ствар у промету), ни код приватизације предузећа, ни код других видова стицања непокретности (нпр. куповина станова у згради),једино логично решење је да се оно сада, када јесте ствар у промету, понуди на продају, без икаквих одбитака цене за садашње кориснике земљишта на име претходних правних послова. Ко хоће, нека купи, ко неће не мора, али мора да настави да плаћа накнаду за коришћење земљишта држави (граду). Код овакве продаје би се поставило питање да ли би и некоме ко није власник објекта требало допустити да се надмеће за куповину земљишта (па макар власник имао право прече куповине, то јест да купи по највећој цени коју је неко други спреман да понуди за исту ствар)? Мислим да би, јер се једино тако може доћи до тржишне вредности, коју према садашњем Закону и Уредби "утврђује Пореска управа". Наравно, и овакво решење може да изазове неке проблеме. Основна замерка би могла да буде то што би дошло до ситуације која је још римским правницима била непожељна: да један буде власник земљишта а други објекта на њему. Међутим, ми ту ситуацију и данас имамо, тако да овај концепт ту ништа не би покварио, а избегло би се неправично и нерационално поклањање нечега што припада свима (државно) само људима и фирмама које користе земљиште тренутно. Нпр. у овогодишњем буџету Београда, од појединачно смешне накнаде за коришћење грађевинског земљишта се убере 6 милијарди динара годишње (поређења ради, од пореза на доходак грађана град добије 22 милијарде). Другим речима, овај поклон корисницима земљишта носи са собом исти ефекат као и 25 посто повећања пореза на приходе (не кажем да ће баш тај повећати, али нешто сигурно хоће, јер је тешко веровати да ће направити рез у буџету). Мислим да је заниљмиво ствари размотрити и у овом светлу, а нисам видео да се то чини, ни у замеркама Савета.

Marko Paunović said...

Nemanja,

Naravno, direktna prodaja bi bila idealno resenje, ali za parcelu ispod moje fabrike je zainteresovana samo jedna osoba - ja. Niko drugi nece da udje u nadmetanje za zemljiste na kojem ja imam objekat i koje ce moci da koristi tek ko zna kada i pod kojim uslovima. Ja sam vlasnik objekta, a on sa svojim vlasnistvom nad zemljistem moze da se slika - odnosno da me tuzi. Zato Rimljani to nisu voleli, a mislim da i nama primarni cilj privatizacije zemljista treba da bude sredjivanje trzista zemljista, a ne ispravljanje vekovnih (ili novijih) nepravdi.

Mislim da glavna poenta treba da bude u tome da za ovakvo nakaradno resenje nije kriv Oliver Dulic i ekipa, vec oni koji su doneli Ustav 1990. godine (znaci, gradjani Srbije) a koji je zabranjivao privatno vlasnistvo nad gradskim zemljistem. Mi mozemo danas da trazimo raznorazne krivce, ali sustina je u tome da zemljiste nije moglo da se 2001. godine pokloni drustvenim firmama pre privatizacije. To je sustina problema iz koga cemo, nadam se, izaci.

немања ненадић said...

Марко, наравно да си у праву у погледу тога да су узроци проблема старији од Дулићевог министровања, али мислим да ниси у потпуности у погледу (не)заинтересованости за куповину земљишта. Нпр. ако фирма А поседује фабрику тамо где је новим урбанистичким планом предвиђена шестоспратница, верујем да би било и других заинтересованих да купе то земљиште и подигну шестоспратницу и можда би понудили већу цену од оне коју Пореска управа одреди као "тржишну". Фирма А би наравно могла да после уцењује власника земљишта, али би истовремено плаћала накнаду за коришћење грађ. земљишта као да је на њему подигнута стамбена зграда (бар би тако било логично да се пропише), па би вероватно нашли решење у обостраном интересу. Све ово што је речено за фирме, важи и за власнике нпр. кућа на местима где је предвиђено да се дигне солитер.