Pages

23 September 2009

Šta je čija odgovornost?

Pre nekoliko dana je Saša imao post o Đilasovoj izjavi da će grad popravljati stambene zgrade.

To me je nateralo da razmislim o nekoliko stvari.

Prvo, znam da postoji Zakon o održavanju stambenih zgrada, donet 1995. godine, kojim su (valjda) sve obaveze vezane za održavanje zgrada prenete na vlasnike, preko kućnih saveta. Pominju se hitne intervencije vezano za ugrožavanje bezbednosti, ali se ne kaže jasno ko to plaća - stanari ili opština/grad.

Drugo, te stvari je veoma, veoma teško sprovesti u delo, jer se često radi o klasičnom javnom dobru. Recimo, čak i ako neko ne želi da plaća za čišćenje ulaza, dobiće čist ulaz. Ja imam dosta dobro iskustvo, ali naš kućni savet čini par desetina stanova i jedan dobro motivisani penzioner. Mogu samo da zamislim na šta liči organizovanje više ljudi, različitih materijalnih stanja i interesovanja. Ima ljudi kojima ni čišćenje hodnika nije previše bitno.

Treće, neke od stvari vezane za održavanje zgrada se tiču i ostalih građana, ne samo stanara. Sa jedne strane su ružne fasade, ali sa druge strane su delovi fasade koji mogu da otpadnu i nekoga ubiju.

Očigledno, postoje dva rešenja. Jedno je rešenje za koje se zalaže Saša, "da se vlasnici nekretnina nateraju da ulažu novac u njihovo održavanje". To bi, verovatno, podrazumevalo da, ukoliko recimo padne komad maltera i povredi nekog prolaznika, svi stanari solidarno za to odgovaraju. Teško je proceniti da li iko treba da bude krivično odgovoran (možda predsednik kućnog saveta, ali onda se niko tog posla ne bi prihvatao), ali bi se načelno posmatrano moglo naći neko rešenje. Ali, kakvo god rešenje da se nađe, teško bi bilo sprovodivo. Koji sud će da osudi 50 vlasnika stanova za nešto? Ni samo suđenje ne bi moglo da se organizuje pošto neko od njih 50 sigurno ne bi došao. A čak i da sudija donese presudu, ko će da ide da prinudno pleni imovinu tolikim ljudima?

Drugo očigledno rešenje je da opština "preuzme na sebe" rešavanje problema koji mogu da ugrože bezbednost ostalih ljudi i da se to finansira ili iz opštih poreza ili iz posebnog poreza koji bi bio uveden samo za te namene i koji bi plaćali samo oni koji žive u zgradama.

Ali, problemi sa bezbednošću nisu jedini. Poznate su priče o tome da stanari nižih spratova prosto neće da plate za popravku lifta, ili da za popravku krova želi da plati samo onaj ko živi na poslednjem spratu - onima ispod ne prokišnjava. Kako sve to urediti, a da bude fer i sprovodivo, zaista ne znam.

Po kom osnovu naterati nekoga na prvom spratu da plati popravku lifta ili krova? Ali, čak i da se to napiše u nekom zakonu, da li će zaista da dođe sudski izvršilac da pleni stvari nekoga ko nije platio svoj deo u računu za popravku krova?

Rešenje za nove zgrade je relativno lako. Investitor može da napravi "Statut" zgrade na koji pristaju svi koji kupuju stan. Ako neko kupuje stan na prvom spratu i zna da će morati da plaća za popravku krova, neće kasnije moći da se buni. Ali, šta raditi sa već postojećim zgradama, stvarno ne znam.

Mislim da su sve to bitne stvari o kojima se u javnosti skoro uopšte ne priča. Sa druge strane, možda to upravo znači da se ne radi o previše bitnim stvarima.

21 comments:

Vlada said...

A zašto se ne primene postojeća iskustva iz Amerike, ili neke druge zemlje gde je to rešeno. Ali preduslov za sve je efikasno sudstvo koje može da reaguje u slučaju kad neko ne ispunjava svoje obaveze.
A druga stvar je mentalitet naroda. Ovde se na stan u vlasništvu gleda kao na bogom dano pravo koje ne podrazumeva bilo kakve obaveze, sem renoviranja unutrašnjosti stana. To treba promeniti.

Gabriela said...

Rešenje za nove zgrade je relativno lako. Investitor može da napravi "Statut" zgrade na koji pristaju svi koji kupuju stan.

aha, puno srece sa naplatom, kada komsija kaze da nece da plati.

to bi u srbiji jedino radilo kada bi se racun nakacio na racun za struju, pa ako ne placas da iskljuce struju ili tako nesto.

Marko Paunović said...

Jedna stvar je sudstvo. Druga stvar je sto tamo postoje neke vrste udruzenja stanara koje imaju svoje propise.

Razalika je u tome sto tamo samim cinom kupovine stana preuzimas i neke obaveze (recimo, mislim i da kupci stana u Belvilu preuzimaju obavezu da mesecno placaju neki iznos za odrzavanje).

Pitanje je kako nekome ko je kupio stan pre 20 godina (ili ga dobio) nametnuti neku novu obavezu? I ne samo kako mu nametnuti obavezu, nego i da li je to fer?

Ko utvrdjuje za sta pare idu? I, konacno, kakva je tacno razlika izmedju toga i opstinskog poreza?

Marko Paunović said...

gabriela,

Zato se i meni cini, narocito kada se radi o velikim zgradama, gde se ljudi ne poznaju i nije te sramota da ne platis, da je opstinski porez jedino resenje koje ima neke sanse za uspeh.

Vlada said...

Mislim da bi se posle prve dve, tri, brze presude suda, i uspešne prinudne naplate odštetnog zahteva (npr. pad fasade na nečiju glavu), svest stanara promenila, i da bi shvatili da je i ta fasada (i lift, i ulaz..) delom njihova imovina i da o tome moraju da brinu. Ne vidim nikakav problem u tome (sem naravno naše kvazi sudstvo).

Gabriela said...

pa, u principu glavni razlog da ljudi placaju bi trebao biti sto se to odrazava na cenu njihovog stana, ali u srbiji iz nekog razloga nije tako. isto kosta stan u zgradi u kojoj otpada malter i djubre u ulazu i odrzavanoj zgradi ako su na istoj lokaciji.

e, to ne mogu da objasnim zasto je tako. sta vi mislite?

Saša said...

Pa neka im država odredi neki dodatni namet za održavanje zgrada! Novac prikupljen prethodne godine se daje stanarima za održavanje u tekućoj godinu! Popuniš formular: vlasnik kuće ili vlasnik stana, ako si vlasnik stana plaćaš namet za odražavanje zgrade u skladu sa kvadraturom kojom raspolažeš! U taj namet treba da budu uračunati i čišćenje zgrade i obnova fasade i popravka (servis) krovova i liftova! Ako sersvisiraš lift svaki put kada treba, onda je mogućnost nekog drastičnog kvara vrlo mala! Novac koji se ne potroši u tekućoj godini, može se potrošiti za neke druge namene (npr. kolektivni odlazak stanara na Guču), ali samo ako je odluka donesena jednoglasno! U suprotnom, ima da se oroči...

Slaviša Tasić said...

"isto kosta stan u zgradi u kojoj otpada malter i djubre u ulazu i odrzavanoj zgradi ako su na istoj lokaciji.

e, to ne mogu da objasnim zasto je tako. sta vi mislite?"

najlakše objašnjenje je da ljudi ne vrednuju mnogo čistoću ili održavanje zgrade.

Lighthouse said...

Delim Markove nedoumice. Šta god da uradiš, ili ne valja ili nije primenjivo. Hipoteza: nije li tako i na Zapadu, i ne znači li to da stanovanje u zgradi neminovno povlači za sobom neke anti-liberalne prakse? Nateraš ovog ovo, a onog ono?! I stanovanje u gradu uopšte, bar donekle? Drugo, siguran sam da niko o tome ne razmišlja jer su, prvo, i čistoća i bezbednost na dnu prioriteta većini ljudi (primer drugog je ne/vezivanja pojaseva, s prebacivanjem pojasa preko ramena i konstantnim pridržavanjem nezavezanog pojasa krajičkom šake koja drži volan - tako je čest, nadrealno smešan, a opasniji nego samo nevezivanje, toliko da bi za to, a ne za nevezivanje, trebalo slati na robiju), a drugo, jer je kondo urbanitet kod nas nastao sa socijalizmom (kad to nisu bili kondoi nego faktički državne zgrade) i još uvek, 20 godina po padu Zida, mentalitet se nije nikud pomakao, pa niko, pa ni autori TR ne mogu ni da zamisle neki nesocijalistički način upravljanja kondoima.

Imam predlog: baviti se ovim na TR narednih GODINA. Ko sanja da će rešiti problem za manje, može samo da sanja. Ali, tema je sjajna, zadatak je veliki, a dobitak može biti izdašniji nego što se čini. Verovatna nagrada na tom konkursu za najbolje ostvarive ideje kako organizovati održavanje kondoa je lokalna vlast u velikim gradovima! Na kraju, da aplikante polijem hladnom vodom: rešenja na Zapadu su takoše socijalistička, osim tamo gde u kondoima žive milioneri. Nemaš odakle da prepišeš.

Gabriela said...

najlakše objašnjenje je da ljudi ne vrednuju mnogo čistoću ili održavanje zgrade.

pa to je i meni nekako jasno, ali mi opet nije jasno zasto ljudi (narocito zene) toliko cene cistocu u kuci, a ne smeta im da gackaju kroz smece u ulazu.

a, ako je tako, onda cemu odrzavanje? neka zive na djubristu ljudi ako hoce. ovi koji prolaze neka budu obavesteni da se zgrade ne odrzavaju, a kome sve to smeta neka zivi u kuci, i problema uopste nema.

Lazar Antonić said...

Zar infostan ne bi trebalo da pokriva slicne troskove? Znaci vec postoji socijalisticko resenje ali ne funkcionise.

Marko Paunović said...

Nisam bas siguran. Mislim da je drzavno odrzavanje zgrada "opciono". Znam da u Pozarevcu mozes da placas gradu, ali moze kucni savet i da sklopi ugovor sa privatnom firmom za odrzavanje. Ali, to se odnosi samo na ciscenje i popravku lifta, ne na odrzavanje fasade, na primer.

Saša said...

Rešenje koje predložih možda nije pravedno, ali je svakako pravednije od Đilasovog, po kome troškove obnavljanja fasada trebaju da plaćaju svi građani Beograda! Uopšte nije komplikovano kao što izgleda, budući da je formular koji se popunjava prilikom utvrđivanja iznosa poreza na imovinu za fizička lica dovoljno komplikovan i bez toga! Sve što treba da se uradi jeste odštampati dva formulara: jedan za vlasnike kuća, a drugi za vlasnike stanova! Dodatna sredstva prikupljena na ime održavanja stanova se u punom iznosu vraćaju stanarima i oni potpuno autonomno odlučuju o načinu njihovog trošenja! Uz uslov da se potroši isključivo na čišćenje zgrade, servisiranje i eventualnu popravku lifta, godišnje održavanje krova i menjanje fasade npr. svakih 10 godina! Ako se npr. lift pokvari, a stanari neće da plate popravku, onda bilo koji stanar može da tuži predsednika kućnog saveta koji je odgovoran za isto! Bitno je odgovornost potpuno transparentno preneti na vlasnike stanova, uz određivanje odgovarajućih sankcija ukoliko se ne pridržavaju obaveza! Npr. obnova fasade svakih 10 godina, znači obavezu obnavljanja fasade od godine kada se počeo prikupljati dodatni namet, tako da se može lako utvrditi odgovornost onih koji se ne pridržavaju svojih obaveza! PS. Nije reč o bilo kakvoj diskriminacija pošto vlasnici kuća svojom fasadom ne ugrožavaju živote slučajnih prolaznika, niti postoji opasnost da njihovi gosti izgube glavu u liftu koji nije servisiran od 1963. godine!

mileusna said...

Dobra tema. Moj stan je u jednoj veoma staroj zgradi u samom centru grada i fasada je poprilično oronula, ali ne mogu da zamislim scenario u kome bi svi dali novac da se fasada obnovi ili recimo okreče hodnici. Ja bih lično bio za naravno, ali bi prikupljanje saglasnosti i para za tako nešto bio Sizifov posao.

Na žalost, realnost u Srbiji je da bi nekim domaćinstvima bilo i mnogo da izdvoje npr. od 500 do par hiljada dinara za tako nešto.

Ja jedino rešenje za moju zgradu vidim u čuvenoj "nadogradnji" kada investitori srede fasadu, oluke i sve ostale probleme u zgradi. Onda bar zgrada bude OK u narednih nekoliko godina. Ili možda i Verko bude kopirao Đilasa pa donese neku sličnu uredbu.

Ovo sa novim stanovima i "statutom" zgrade lepo zvuči u teoriji, svi bi to potpisali, ali mislim da bi se vremenom priliv u taj fond znatno umanjio.

Marko Paunović said...

mileusna pokrece dve bitne teme.

Prvo, ni ja ne mislim da je glavni problem u nedostatku svesti, vec u parama. Jednostavno, nakon prakticno besplatne podele stanova ranih devedesetih, u Srbiji ima dosta ljudi koji su bogati mereno imovinom, a siromasni mereno dohotkom. Mozda napisem poseban post o tome.

Drugo, nadogradnja. Mnoge zgrade, ukljucujuci ovu u kojoj ja zivim, su renovirane od strane investitora. Ali, to naravno nije resenje na dugi rok. Pre ili kasnije, temelji ce popustiti. :)

немања ненадић said...

Чини ми се као да су предложена решења овде прилично далеко од слободарских начела која провејавају у другим текстовима Портала. Зашто би се држава (град) мешала у ствари које су интерна ствар једне групе људи који су у имовинској заједници више него што је то нужно? Дакле, власници поседују сваки свој стан, а сви заједно поседују и заједничке делове зграде, којима управљају како год се договоре. Ти заједнички делови могу да им доносе приходе (нпр. изнајмљивање просторија, накнада за постављање реклама и антена) а у сваком случају им доносе трошкове. Сваки власник стана је у такав режим ушао добровољно, куповином стана који је иако сам за себе ствар у промету такође и неодвојиви део веће целине - зграде, ту нема никакве државне принуде. Ако власници не могу да се договоре око убирања прихода и плаћања трошкова, зграда ће им пропадати, али и то је у принципу само њихова ствар, све до тренутка док не почне да угрожава друге људе. Моменат када такво угрожавање почиње је када прети нпр. комад фасаде да падне на пролазнике, онда би могле да интервенишу инспекције: да поставе кратак рок власницима станова да поправе фасаду, а кад рок прође да је градске службе саме поправе и доставе рачун власницима. Уколико се поново не договоре и не плате, онда се цена радова кроз Инфостан рачуне за сваки стан (нпр. према броју легалних квадрата које сваки власник у згради има) испостави следећег месеца. Ако неко нема да плати иде се на извршни поступак и принудну наплату.
Чини се да би било оправдано да инспекције интервенишу и у још неким случајевима, када је реч о стварима унутар зграде, у вези са безбедношћу, на основу неких прописаних стандарда за грађење: нпр. да забране употребу лифта који нема неку прописану заштиту или коришћење необезбеђених цеви за гас и томе слично. Али, ако нема комерцијалног уговорног односа са градским предузећима, не би требало да се град директно бави одржавањем лифтова, кровова и инсталација. У ствари, требало би омогућити да се такви уговори закључују и са приватним фирмама, па ко шта воли (можда и сада може, нисам проверавао).
Ако власти поставе неку грађевину под заштиту због културне и историјске вредности и тиме поставе ограничења власнику у погледу њеног преуређења, онда би морале да учествују и у њеном одржавању.
Најзад, можда би било оправдано да град пропише и механизам одлучивања унутар зграде, који би важио за случај да сами власници нису кадри да се договоре једногласно - нпр. да меродавна буде одлука већине квадрата (по угледу на акционарско друштво).
Последица оваквог решења би била да људи који немају новца за одржавање зграде чији су сувласници, не би више у њој живели, то јест продали би стан и купили га негде где су такви трошкови мањи (нпр. новоградња) или шта год.

Marko Paunović said...

Nemanja,

Slazem se da ova rasprava nije "u duhu" ostalih rasprava. Ali, problem je u sledecem...

Vecina ljudi ovde jednu zgradu posmatra ili kao neku vrstu dobrovoljnog udruzenja ili kao preduzece. Ja mislim da su obe analogije pogresne.

Sto se pogleda na zgradu kao na dobrovoljno udruzenje tice, da je situacija takva, lako bi bilo i resenje, jer bi mogao nekoga da izbacis iz zgrade, kao sto clanovi udruzenja mogu clana da izbace iz udruzenja. Ali, ne mozes stanara da izbacis iz zgrade, on je vlasnik stana.

Pogled na zgradu kao na preduzece opet nije ispravan, jer zgrada najcesce nema svoje samostalne prihode, a nema ni imovinu. Mali je broj zgrada koje uzimaju pare od bilborda ili baznih stanica za mobilnu telefoniju.

I upravo zato zgrada meni vise lici na drzavu, nego na dobrovoljno udruzenje ili na preduzece. Ima taj neki element "prinudne zajedince" u smislu da jedino sto mozes da uradis je da odes. Ne mozes da promenis ostale clanove zajednice, moraju odluke da se donose glasanjem, jedini nacin finansiranja "javnog dobra" je neka vrsta prinudnog placanja.

Dakle, da bi trzisno resenje uopste bilo moguce, zgrada treba da pocne da lici na dobrovoljno udruzenje. To bi, po meni, podrazumevalo davanje mogucnosti kucnom savetu da nekoga primora da proda stan, ukoliko recimo svi clanovi (ili velika vecina) glasaju za to. Alternativa je da ti je nuzna saglasnost kucnog saveta kod izbora kupca. Mislim da nesto slicno postoji u Americi, gde ostali stanari moraju da se saglase sa izborom novog stanara.

Mozda paradoksalno, za trzisno resenje je nuzno ogranicavanje prava svojine.

Drugo resenje je mozda jos cudnije, a podrazumevalo bi "privatizaciju" javnih dobara. Na primer, lift se zakljucava, a kljuc dobija samo onaj ko redovno placa za odrzavanje. Takodje, krov je moguce privatizovati - odrzavanje placa onaj ko zivi u stanu ispod, ali mu onda ne treba nicija saglasnost da krov "eksploatise", tako sto bi na primer gore napravio terasu. Cak je i fasadu moguce "privatizovati", makar u smislu odgovornosti, tako sto bi svako bio odgovoran samo za spoljasnost svog stana. Ako nesto padne sa spoljnog zida tvog stana, sam si kriv.

Naravno, sve ovo deluje prilicno apsurdno. :)

mileusna said...

Čuo sam primer za jednu zgradu, gde su stanari do trećeg sprata odbili da plate popravku lifta jer ga navodno ne koriste.

Kad je lift popravljen, predsednica kućnog saveta je zaključala vrata lifta na I, II i III spratu jer se ionako "ne koristi". ;) Možete misliti u kakvom su se čudu našli ovi što "pešače" do 3. sprata. :)

perica said...

Problem je zaista komplikovan ako se sagledava relativno usko - ako se razmišlja samo o zajedničkim delovima državnih zgrada. Ne može de-etatizacija na parče. Apsurdnost ponuđenih ideja posledica je pokušaja da se država ukida na parče. Ne može. Tek kad se kontekst proširi dovoljno, stvari postaju relativno jednostavne. Evo anarho-libertarijanskog pogleda.

Mislim da je najbliža analogija situacije koju imamo ovde: krupan real estate developer na zapadu. Kupio je poveliko parče terena, raskrčio šumu, napravio puteve i ostalu infrastrukturu a onda i zgrade. Stanove prodavao a ostalo (ulaze, liftove, fasade, vodovod, kanalizaciju, ulice, itd.)obećao da će lepo da održava ali održava prilično jadno. E, onda se za njega ispostavilo da je preuzeo više obaveza nego što može da ispuni i da njegovu imovinu treba prodati da se obeštete njegove žrtve - poverioci. U našem slučaju developer je država.

Dakle prodaje se sva njegova imovina sa ciljem da se što više para skupi. Da li bi se više para skupilo tako što se redom prodaje zajednički deo svake zgrade ili tako što se prodaje na gomili vlasništvo nad zajedničkim delovima svih zgrada, sa ulicama i infrastrukturom u jednom naselju? Za zajedničke delove zgrade jedino su zainteresovani dotični stanari, a i oni ne ne-znam-koliko, znači cena koja se može postići je nula. Ali ako se od celog naselja (mesne zajednice, opštine, manjeg grada, šta je već pogodne veličine) napravi preduzeće, ono bi moglo da igra ulogu real-estate developera. Preduzeće naplaćuje "stanarinu" od stanovnika-korisnika kako i koliko hoće i razvija svoju imovinu (naselje, community) kako želi, a želi da što više zaradi, naravno. Onaj ko ne može da plaća - izdaje stan pod kiriju ili ga prodaje.

Kako privatizovati ovo preduzeće? Pretvaranjem u akcionarsko društvo. Ukoliko bi community kupio jedan veliki lovator, nazovimo ga recimo Miško, potpuno bi bilo u njegovoj moći da cene komunalija digne u nebo i rastera narod sasvim legitimno. Podvlačim, LEGITIMNO, jer je kupio i njegovo je. Zato bi narodu koji tu živi bilo pametno da otkupi što više akcija svog communitija, a da bi to bilo moguće, usitnjene akcije treba da se prodaju sa prioritetom za male kupce. Onda mali kupci mogu da se udruže i da imaju značajan procenat akcija odnosno značajan deo kontrole nad naseljem.

Nije pravedna prodaja JEDNOM najboljem ponuđaču, jer dolazimo u Miško-situaciju. Nije pravedno ni poklanjanje državne imovine stanarima, jer koliko ko pritom dobija zavisi od sreće odnosno od toga gde ko živi i koliko je država trošila baš na njegovu zgradu. Besplatna podela akcija Infostana bi dovela do potpuno iste situacije u kojoj smo sada - nema vlasnika, raspad sistema.

Znači, ukratko. Gradovi i opštine usitnjavaju se na manje jedinice, otprilike mesne zajednice, te jedinice se privatizuju kroz akcionarsku privatizaciju sa prednošću za male kupce i posle toga - tržište.

Mislim da pri ovom postupku ne dolazi do ograničavanja prava svojine.

perica said...

Eh, zaboravih. Vrlo zanimljiv post odnosno prava pitanja, Marko. Mada ne bih rekao da je problem tako težak kao što misli na primer Lighthouse. Tržište rešava sve, samo ga treba pustiti. Rascepkaj Infostan na sto delova i privatizuj delove tako da bude mnogo malih akcionara u svakom. Tako bi bilo da su se stvari razvijale katalaktički.

perica said...

Principi su inače dati u How and How Not to Desocialize, by Murray Rothbard, http://www.lewrockwell.com/rothbard/rothbard143.html.